LA PRELAZIONE AGRARIA: il diritto di acquisto di un terreno agricolo

Il diritto di prelazione di un terreno agricolo che cos’è? Come funziona? A chi spetta? Proviamo ad approfondire questa importante agevolazione in agricoltura.

La prelazione agraria è una questione di notevole importanza al momento dell’acquisto di un terreno agricolo, ma quando è il momento di applicarla spesso è causa di dubbi e fraintendimenti tra i soggetti interessati.
La normativa infatti non è sempre di chiara applicazione e in alcuni casi si è dovuta esprimere la giurisprudenza per ovviare al problema.

Proponiamo dunque questo approfondimento per orientarsi nel mondo della prelazione agraria, in modo da seguire l’iter corretto al momento dell’acquisto di un terreno e non avere brutte sorprese.

Prelazione dell’affittuario

Il diritto alla prelazione è stato introdotto per la prima volta con la legge 590 del 1965 “Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice”.

In particolare all’articolo 8 si dispone che in caso di vendita di un fondo concesso in affitto abbia diritto alla prelazione l’affittuario coltivatore diretto che coltivi il fondo da almeno 2 anni[1]

Affinché questo diritto possa essere esercitato, il proprietario che ha stipulato un contratto preliminare con un soggetto diverso dall’affittuario deve notificare quest’ultimo a mezzo raccomandata; entro 30 gg dalla comunicazione l’affittuario ha la facoltà di esercitare il diritto alla prelazione ed acquistare il terreno allo stesso prezzo.

Qualora la procedura non venga rispettata oppure il prezzo di vendita sia inferiore a quello notificato, l’affittuario ha tempo un anno dalla data di compravendita per opporsi e riscattare il terreno.

[1] Il termine inizialmente era di 4 anni, poi modificato in due anni con la legge 817/1971 .

Prelazione dei confinanti

Con la successiva legge 817 del 1971 è stato esteso il diritto di prelazione al confinante e in particolare ai coltivatori diretti proprietari di fondi confinanti al terreno[2] oggetto di vendita purché sullo stesso non siano insediati affittuari. La prelazione del confinante infatti non è da intendersi come una possibilità in caso di rinuncia dell’affittuario, ma sussiste solamente in assenza dello stesso.

[2] I fondi confinanti devono essere coltivati dal proprietario da almeno 2 anni continuativi

Facendo un esempio:

Mario è proprietario di un terreno A che vorrebbe vendere a Paolo, titolare di azienda agricola e suo conoscente.

Il terreno però è concesso in affitto da 3 anni e confina con i fondi B e C, mentre E e D sono esclusi perché separati rispettivamente da una strada e da una ferrovia.

A chi spetta la prelazione in caso di compravendita?

In questo caso specifico la prelazione spetta ESCLUSIVAMENTE all’affittuario.

Se quest’ultimo viene correttamente notificato della compravendita e non dimostra l’interesse all’acquisto entro i 30 gg, Mario è libero di vendere il terreno a Paolo.

I due confinanti invece non hanno il diritto alla prelazione in quanto la presenza dell’affittuario li esclude (anche in caso di rinuncia dello stesso).

Quest’ultimo punto è di fondamentale importanza e definisce in maniera molto chiara l’intenzione del legislatore di voler favorire nel panorama agricolo la sovrapposizione tra la figura del proprietario del fondo e quella del conduttore; solo in assenza di tale possibilità viene premiata la crescita delle aziende agricole contigue in un’ottica di maggiore efficienza di gestione[3] .

[3]Confermato ancor più con l’estensione del diritto alla prelazione anche al confinante IAP iscritto alla previdenza agricola (L. 28 luglio 2016 n. 154)

Coltivatore diretto

Come visto la legge dispone la prelazione esclusivamente al coltivatore diretto, confinante o affittuario che sia, ma cosa si intende con “coltivatore diretto”?

All’articolo 31 della legge 590 si definisce il coltivatore diretto come la figura che direttamente e abitualmente si dedica alla coltivazione dei fondi, sempre che nel complesso la forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a un terzo di quella occorrente per la lavorazione del fondo.

Tale definizione di coltivatore diretto non è da confondersi con la qualifica di C.D. iscritto alla previdenza sociale e infatti, per l’esercizio della prelazione, non è indispensabile l’iscrizione all’INPS purché sia evidente la coltivazione da parte del soggetto interessato.

NB: nella definizione di coltivatore diretto assume un’importanza fondamentale il concetto di “attività agricola”, la quale non essendo definita in modo preciso lascia spazio ad una applicazione ampia.

Esercizio della prelazione con più confinanti

In caso di più confinanti coltivatori diretti il D.lgs. 228 del 2001 ha chiarito che vanno considerati dei criteri di priorità ovvero:

presenza e numero nelle rispettive imprese di coltivatori diretti o imprenditori agricoli di età tra i 18 e i 40 anni.
numero di coltivatori diretti o imprenditori agricoli di età tra i 18 e i 40 anni con possesso di conoscenze e competenze adeguate

In caso di più fondi confinanti sono esclusi quelli separati da strade, canali demaniali, ferrovie o altre infrastrutture che impediscano la continuità dell’appezzamento, mentre la presenza di un fosso di scolo tra due fondi non preclude il diritto alla prelazione.

Diritto di prelazione per le società

Il diritto alla prelazione spetta alle società di persone solo se almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto come da iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese[4].

[4] D.lgs. 29 marzo 2004

Caratteristiche del fondo

Il fondo oggetto di prelazione deve avere come caratteristica fondamentale la destinazione agricola, indipendentemente dalla tipologia (seminativo, vigneto, frutteto, ecc.) e dalla dimensione.

Se sul fondo sussiste un immobile censito al catasto fabbricati, la prelazione varrà solo sulla parte agricola.

Conclusioni

L'obiettivo principale del diritto di prelazione è privilegiare e proteggere i coltivatori e proprietari di terreni confinanti, evitando che questi terreni vengano facilmente acquistati da soggetti esterni dall’agricoltura.

E’ fondamentale che, sia i venditori sia gli acquirenti, siano ben informati sui loro diritti e obblighi relativi a questo specifico diritto, per evitare controversie, garantire transazioni chiare e trasparenti e per mantenere l'integrità e la sostenibilità del settore agricolo, favorendo lo sviluppo rurale.

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Pubblicato da Fabio Cauduro

(Consulente Area Tecnica)

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